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杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室近日發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》（以下簡稱《通知》）?！锻ㄖ窂募訌娮》肯拶彙⑼晟菩陆ㄉ唐纷》夸N售管理、規(guī)范市場秩序3個方面進一步加強調(diào)控。

提高購房門檻 屏蔽投資炒作

在加強住房限購方面，《通知》規(guī)定，落戶本市未滿5年的戶籍家庭，在購房之日前2年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿24個月，方可在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房。非本市戶籍家庭，在購房之日前4年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保或個人所得稅滿48個月，方可在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，這里體現(xiàn)出兩個變化：過去空掛戶口無實際社保的，也將面臨限購的壓力；過去外地戶籍社保繳納需要2年，而現(xiàn)在則為4年。此規(guī)定說明，杭州對于本地和外地戶籍的購房行為都進行了管控，打擊了各類炒房行為。

在完善新建商品住房銷售管理方面，《通知》規(guī)定，一是杭州市限購范圍內(nèi)，新建商品住房項目公證搖號公開銷售時，購房意向登記家庭數(shù)與公開銷售房源數(shù)的比例大于或等于10:1的，無房家庭、普通家庭分別按社保繳納月數(shù)從多到少排序，高層次人才家庭先按B、C、D、E人才類別從高到低排序、同一類別人才再按社保繳納月數(shù)從多到少排序，以一定比例入圍公證搖號。多個購房意向登記家庭均達到入圍最低社保月數(shù)的，一并入圍搖號。購房意向登記家庭社保繳納時間自2006年1月起算，按購房家庭成員中在本市限購范圍內(nèi)社保累計繳納時間最長的一方計算。二是本市限購范圍內(nèi)，新建商品住房項目公證搖號公開銷售時，購房意向登記家庭數(shù)小于或等于公開銷售房源數(shù)的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)采取公證搖號方式確定選房順序并按序售房，剩余房源可自行銷售。

在嚴躍進看來，無論是無房家庭、普通家庭還是高層次人才家庭，在進行購房意向登記時，要采取排序制度。排序制度明確，將按社保繳納月數(shù)從多到少排序，這有助于保障社保繳納時間長的購房者優(yōu)先購房。此前，武漢推行了房票制度，實際上也是購房意向登記制度的優(yōu)化版本。這些政策將促進市場的健康可持續(xù)發(fā)展，減少樓市虛火。

在規(guī)范市場秩序方面，《通知》明確，杭州市市區(qū)范圍內(nèi)，新建商品住房公證搖號公開銷售過程中，購房者提供虛假信息資料、隱瞞真實情況或惡意干擾公證搖號銷售的，3年內(nèi)停止其新建商品住房的購房意向登記和合同網(wǎng)簽備案。

貝殼研究院高級分析師潘浩分析表示，以上政策均以社保繳納時間為參考標準，直接將購房資格與在本市實際工作/生活時間長度掛鉤，進一步確保真實自住需求得以滿足，屏蔽投資行為。此政策或?qū)⒃诙唐趦?nèi)縮小購房人群數(shù)量，調(diào)整市場供需關(guān)系。

調(diào)控逐步升級 避免市場過熱

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，年內(nèi)截至7月份，杭州住宅用地市場成交量與去年同期相當，且受集中供地政策影響，大部分土地在5月份集中成交，預(yù)計最快將在四季度形成對市場供應(yīng)量的補充。在潘浩看來，此次購房資格的調(diào)控，旨在短期內(nèi)緩解市場供需矛盾，避免因短期供應(yīng)不足帶來的房價過快上漲，進而引發(fā)市場過熱。

杭州樓市調(diào)控局面正在逐步打開。億翰智庫認為，無論是“禁商墅”“競品質(zhì)”這種保品質(zhì)的動作，還是可轉(zhuǎn)商住的“共有產(chǎn)權(quán)房”來分流購房人群、篩選“真正的剛需”，再或是此次的限購升級，調(diào)控都逐步向供需雙向調(diào)控靠攏。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，此次調(diào)控升級為2020年下半年以來杭州第六次出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，相繼在限售、限購、商品房銷售管理、法院拍賣房產(chǎn)、房屋贈與、離婚購房等諸多方面進行查缺補漏和升級管理。

此外，6月底至7月上旬，杭州有一批預(yù)售證被壓制發(fā)放，隨后杭州一個月內(nèi)連發(fā)3次調(diào)控，調(diào)控力度也逐漸提升：先是加大共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)，再是發(fā)布土地拍賣新規(guī)、降低土地拍賣溢價率，最后從需求端入手調(diào)控，減緩一手住宅供應(yīng)壓力。

連續(xù)調(diào)控下，杭州二手房市場開始減速。7月，杭州二手房成交6314套，與4月的10029套、5月的9013套、6月的7539套相比，成交量再度下滑，達到近五年同期“冰點”。據(jù)第三方機構(gòu)統(tǒng)計，除臨安、富陽外，7月杭州八區(qū)僅成交4608套，熱門區(qū)域房源以及學(xué)區(qū)房有量價齊跌的跡象。

另有業(yè)內(nèi)人士認為，目前幾個熱點城市的樓市調(diào)控舉措不斷相互借鑒，顯然杭州此次加碼調(diào)控參考了上海的舉措。今年2月，上海新一輪樓市調(diào)控“滬十條”首推積分制，綜合購房人的家庭、戶籍、擁有住房狀況后，根據(jù)在滬繳納社保年限選取進入公證搖號選房的人員名單。

杭州此前是出現(xiàn)新盤“萬人搖”次數(shù)最多的城市。今年上半年，杭州十區(qū)新房市場共推出60998套房源，累計報名登記共416887組，平均中簽率僅14.6%，最低中簽率僅1.58%。

該人士表示，新政之后，一批社保年限不夠的購房者將失去新房搖號資格，預(yù)計杭州樓盤“打新”熱度將下降，入圍購房者的中簽率將抬升。

在億翰智庫看來，預(yù)計未來三季度，整個杭州市場會出現(xiàn)一定程度的回調(diào)，一些市區(qū)的熱盤預(yù)售證可能也會加快發(fā)放以分流，以此落實新政效果。

在房住不炒的大前提下，各地陸續(xù)加強管控。杭州此次出臺調(diào)控政策，也是在周邊城市陸續(xù)升級調(diào)控的背景下，調(diào)控壓力漸顯的結(jié)果。

8月2日，金華發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，內(nèi)容包括三年限售、落實二手房參考價、優(yōu)化土地拍賣規(guī)則等；8月4日，紹興發(fā)布鏡湖新區(qū)住宅小區(qū)二手住房（第一批）成交參考價的通告，根據(jù)7月23日出臺的二手房價參考機制，在熱點區(qū)域先行試點。

值得一提的是，金華是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部約談后第一個出臺調(diào)控政策的城市。有分析人士預(yù)計，這個8月，銀川、徐州、泉州和惠州等已被住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部約談的城市大概率會出臺類似政策。

此次政策進一步體現(xiàn)了當前調(diào)控導(dǎo)向，即堵住政策漏洞、繼續(xù)從緊從嚴。嚴躍進表示，今年下半年房地產(chǎn)調(diào)控呈現(xiàn)三個特點：第一，地方政府調(diào)控主動性增強。很明顯，近期各地地方政府都在及時發(fā)現(xiàn)問題和解決問題，真正促進市場健康發(fā)展。第二，調(diào)控的“顆粒度”明顯增強，即不斷細化，不斷發(fā)現(xiàn)各類鉆政策漏洞的做法，全方位進行調(diào)控。第三，有針對性地對一些新的炒房領(lǐng)域進行重點打擊，如人才購房、意向登記、本地戶籍購房等。受此影響，下半年房地產(chǎn)市場降溫概率增大，尤其是體現(xiàn)為一二線重點城市和過熱的三四線城市。